Verdrängung auf hohem Niveau

Wie es um den Gewerbeimmobilienmarkt in Berlin steht.

Berlin boomt. Auf jeden der etwa 3,67 Millionen Berliner kommen jährlich zwei Touristen, keine andere Stadt in Europa zieht so viele Investoren, Start-ups, Kulturschaffende, Studenten und immer finanzkräftigere Bewohner an. Berlin ist jung, innovativ und Kult. Das führt nicht nur zu steigenden Mieten und Gentrifizierung, der Markt für Gewerbeimmobilien ist fast leergefegt.

Das Business lockt in der Mitte Berlins

Fast 21 Millionen Quadratmeter Büroflächen gibt es in der Hauptstadt, 2016 erreichte ihr Nettoumsatz mit 880.000 m2 eine Rekordhöhe, 2017 lag er mit gut 800.000 m2 knapp darunter. In Ost-Berlin stieg ihr durchschnittlicher Quadratmeterpreis 2017 auf 15,50 €/m2, im goldenen Westen auf das Doppelte pro Büro-Quadratmeter. Spitzenlagen verlangen auch über 40 €/m2 und bekommen sie, denn die Nachfrage übersteigt das Angebot. Ladenflächen kosten in Berlin durchschnittlich 70 €/m2, doch in A-Lagen werden auch deutlich über 300 €/m2 gezahlt. Leerstand gibt es fast nur in Randbezirken.

Gewerbeimmobilien kaum noch zu verkaufen

Der Kauf von Gewerbeimmobilien ist in Berlin nahezu unerschwinglich, denn es sind einfach fast keine mehr auf dem Markt. Investoren suchen ihr Glück in Projektentwicklungen. Sie hoffen, dass der Immobilienboom noch solange anhält, bis ihr Neubau fertig ist. Natürlich gibt es auch Fluktuation in der Hauptstadt, denn manche vermeintliche Szene-Kneipe und einige Start-ups erweisen sich als Strohfeuer, – gut gemeint, nicht immer gut gemacht. Andere Gewerbe werden durch steigende Mieten verdrängt, – die Immobilienspirale bleibt in Bewegung, obwohl nur wenige neue Angebote auf den Markt kommen.

Verdichtung führt zu kreativen Kooperationen

Tom Friemel von morespace hat sich auf die Vermittlung hochwertiger Lofts, Penthäuser, Büroräume und Läden im Zentrum Berlins spezialisiert. Der Urberliner erlebt bei seinen Kunden aus aller Welt, was er bisher nur aus den Kreuzberger Fabriketagen der 80er Jahre kannte: Bürogemeinschaften, Projekte und kreative Kooperationen, – neudeutsch: Coworking Spaces, sind eine Antwort auf die immer höheren Gewerbemieten. Und es funktioniert. Besonders im E-Commerce herrscht in manchen Büroetagen kreative Gründerzeit. Wenn ein Start-up scheitert, bekommt ein prosperierendes einen weiteren Schreibtisch. Wer in der Hauptstadt Fuß fasst, kann sich irgendwann auch ein eigenes Loft leisten.

Für Auswärtige sind Berliner Immobilien nicht teuer

Die Berliner stöhnen zwar unter den Mieten, doch im Vergleich zu westdeutschen Großstädten sind die Preise immer noch moderat. Und genau aus diesem Westen kommen die finanzkräftigen Neuberliner, die immer mehr das Gesicht der Hauptstadt verändern. Die Gentrifizierung kommt in Berlin mit der üblichen Verspätung an.

Immobilienboom stößt langsam an Grenzen

Für die nächsten ein bis zwei Jahre wird sich dieser Verdrängungsprozess noch fortsetzen, doch schon jetzt mehren sich auf dem Immobilienmarkt die Alarmzeichen: Der Zuzug wird geringer, per Saldo wächst die Stadt kaum noch. Die hohen Immobilienpreise haben die Renditen schrumpfen lassen, Investoren finden in Berlin keine Schnäppchen mehr. Sie fragen sich, ob sich ihre nächste Projektentwicklung im Randbezirk noch amortisiert. Übrig bleibt eine Stadt, die einen Teil ihrer Seele verkauft hat. Eine moderne Großstadt mit jungen innovativen Köpfen, teurer, trendiger, gewöhnlicher – das alte Berlin ist in Deutschland angekommen.

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