Mieterhöhung – wann ist sie zulässig?

Worauf Sie achten sollten, wenn eine Mieterhöhung bevorsteht.

Die Mietpreise in Berlin steigen weiter. Bezahlbarer Wohnraum im Herzen der Stadt wird immer geringer. Hinzu kommt, dass sich Mieter oftmals mit Mieterhöhungen auseinandersetzen müssen. Selbst, wer schon lange in einer Wohnung wohnt, ist nicht vor Mieterhöhungen geschützt. Allerdings dürfen Vermieter die Kosten für eine Mietwohnung nicht beliebig in die Höhe schrauben. Hier sind klare gesetzliche Regelungen einzuhalten. Mit dem folgenden Überblick erfahren Mieter, wann eine Erhöhung der Miete zulässig ist und wann sie gegen gesetzliche Regelungen verstößt.

Mieterhöhung auf ortsüblichen Miettarif

Wer in Berlin eine Wohnung sucht, hat es nicht leicht: Die Mietpreise sind hoch wie noch nie, zudem kann der Mietpreis für eine Wohnung nicht nur bei einem Mieterwechsel steigen, sondern auch, wenn die Wohnung langjährig vermietet ist. Denn: Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach §558 BGB grundsätzlich erlaubt. Die Erhöhung der Miete unterliegt dabei festgelegten Kappungsgrenzen. Sie ist nur zulässig, wenn die letzte Mietpreiserhöhung mindestens 15 Monate lang her ist. Zudem darf die Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. In besonders angespannten Wohnungsmärkten liegt dieser Wert bei 15 Prozent.

Modernisiert der Vermieter die Wohnung allerdings umfassend, darf er die Jahresmiete zusätzlich um elf Prozent der Modernisierungskosten anheben.

Gültigkeit nur mit Erhöhungsschreiben

Eine Mietserhöhung ist nur zulässig, wenn der Mieter mit einem Schreiben darüber in Kenntnis gesetzt worden ist. Ein Schreiben zur Mietpreiserhöhung muss allerdings auch den Grund für die Erhöhung nennen. Folgende Gründe können vorliegen:

  • Gutachten eines Sachverständigen
  • Auskünfte aus einer Mietdatenbank
  • Anpassung an den Mietspiegel
  • Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen, aus denen die neue Miete errechnet wird.

Wenn ein Mietspiegel in der Kommune vorhanden ist, darf der Vermieter dem Mieter die Angabe im Schreiben nicht vorenthalten, selbst wenn er sich auf einen anderen Grund beruft.

Ist das offizielle Schreiben zur Mieterhöhung beim Mieter eingegangen, darf sich die Miete erst mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Schreibens erhöhen. Allerdings muss der Mieter zuvor zustimmen. Wenn die Mietpreiserhöhung formal richtig angekündigt wurde und gesetzeskonform ist, muss der Mieter bis spätestens Ende des zweiten Monats nach Erhalt des Schreibens in Schriftform zustimmen oder den Mietvertrag mithilfe seines Sonderkündigungsrechts beenden. Wird der Mieter nicht tätig, kann der Vermieter die Zustimmung im Notfall auch nach Ablauf der Zustimmungsfrist von zwei Monaten einklagen.

Erhöht sich die Miete wegen umfassenden Modernisierungsmaßnahmen, benötigt der Vermieter keine Zustimmung des Mieters. Doch er muss ihn drei Monate vor Modernisierungsbeginn über die Maßnahmen informieren. Dabei muss er dem Mieter folgende Informationen bereitstellen:

  • Beginn und Dauer der Modernisierung
  • Art und Umfang der Maßnahmen
  • die voraussichtliche Mietpreiserhöhung
  • voraussichtliche künftige Betriebskosten (in absoluten Werten)
  • Hinweis, dass der Mieter im Falle eines Härtefalls widersprechen kann

Ist der Mieter nicht mit den Modernisierungsmaßnahmen einverstanden, kann er zwar im Normalfall nicht widersprechen, doch mithilfe seines Sonderkündigungsrechts (§ 555 e BGB) vom Mietvertrag zurücktreten. Die Sonderkündigung muss zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens beim Vermieter eingehen.

Bild: Pexels/Daniel Frese

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